Schritt für Schritt zum eigenen Grundstück

Es gibt viele Gründe, sich ein Grundstück zu kaufen. Die meisten Interessenten sind einfach auf der Suche nach einem schönen Plätzchen, auf dem sie in nächster Zukunft ein angemessenes Eigenheim für ihre Familie errichten können. Doch auch wenn das Haus erst später gebaut werden soll, kann das Grundstück bereits jetzt gekauft und so den ständig steigenden Preisen entgegengewirkt werden. Manche sind auch einfach auf der Suche nach einem Spekulationsobjekt. Was auch immer der Grund für den Kauf eines Grundstücks ist, die folgenden Schritte sollten dabei genau beachtet werden.


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Was auf den ersten Blick idyllisch aussieht, kann sich bei näherer Betrachtung als Kostenfalle entpuppen. Beim Kauf von Grundstücken ist deshalb Sorgfalt und Genauigkeit gefragt. Schließlich geht es dabei zumeist um sehr viel Geld.

Schritt 1: Größe und Lage des Grundstücks überlegen

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte dabei sehr sorgfältig vorgehen. Das beginnt bereits bei der Überlegung, wie groß das Grundstück sein und wo es sich befinden soll.

Bei der Größe kommt es vor allem darauf an, ob auf dem Grundstück lediglich ein Haus gebaut werden soll oder ob daneben noch Platz für einen kleinen oder großen Garten sein soll. Das Haus ist oftmals nicht das einzige erforderliche Gebäude auf dem Grundstück. Dazu kommt eventuell auch noch ein Carport oder ein kleines Gartenhäuschen.

Je nach Bundesland beträgt der gesetzliche Mindestabstand zu den Nachbarhäusern zwischen 2,5 und 3 Metern. Die entsprechenden Angaben dazu finden sich im Bebauungsplan des Grundstücks. Dort ist auch angegeben, welcher prozentuelle Anteil der Fläche insgesamt verbaut werden darf.

Als Faustformel gilt: Für ein Haus mit etwa 100 Quadratmetern Grundfläche sollte das Grundstück mindestens eine Größe von etwa 350 Quadratmeter aufweisen.

Bei der Lage geht es vor allem darum, sich vorzustellen, wie der Alltag künftig gestaltet werden soll. Wer beispielsweise auf ein Auto in der neuen Umgebung verzichten möchte, sollte darauf achten, dass es in der unmittelbaren Nähe Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Schulen gibt, die zu Fuß oder mit dem Fahrrad einfach und schnell erreicht werden können. Für weitere Fahrten spielt die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr eine wichtige Rolle.

Darüber hinaus sollte genau darauf geachtet werden, ob sich in der Nähe des Grundstücks mögliche Lärmquellen befinden. Sollte sich das Grundstück in der Nähe eines Flusses befinden, könnte das bedeuten, dass es nicht unterkellert werden kann oder der Gefahr von Hochwasser ausgesetzt ist.

Schritt 2: Anschluss des Grundstücks überprüfen

Viele Schnäppchen sind nicht ohne Grund so günstig zu haben. Oftmals liegt es beispielsweise daran, dass das Grundstück noch gar nicht erschlossen ist. Das bedeutet, es bestehen noch keine Leitungen für Abwasser, Wasser, Energie und Telekommunikation.

Käufer müssen sich an diesen Erschließungskosten beteiligen. Welche Kosten dabei genau entstehen, ist in der entsprechenden Gemeinde anhand der Gebührenstaffelung zu eruieren. Grundsätzlich wird zwischen vier unterschiedlichen Arten von Grundstücken unterschieden:

  • Baureifes Land: Diese Grundstücke sind erschlossen, frei von größeren Hindernissen und dürfen auch bebaut werden.
  • Rohbauland: Dabei handelt es sich um Bauland, das noch nicht erschlossen ist.
  • Bauerwartungsland: Diese Grundstücke sind noch nicht erschlossen. Es ist jedoch erwartbar, dass die Gemeinde es in nächster Zeit zur Bebauung freigeben wird.
  • Land zur forst- und landwirtschaftlichen Nutzung: Dabei handelt es sich um Ackerland, auf dem nicht gebaut werden darf.

Die klare Empfehlung für unerfahrene Käufer lautet, nur Grundstücke zu kaufen, die bereits erschlossen sind und auch sofort bebaut werden dürfen.

Schritt 3: Bebauungspläne ansehen

Nachdem das Grundstück und die nähere Umgebung vor Ort besichtigt wurde, sollte im nächsten Schritt ein Blick in den Bebauungsplan geworfen werden. Dieser existiert nicht automatisch für alle Grundstücke in Deutschland.

Sollte noch kein Bebauungsplan vorhanden sein, gelten für die Bebauung die entsprechenden Vorgaben aus dem Baugesetzbuch (§ 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile). Das geplante Haus muss sich demnach in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Zur Sicherheit sollte der Entwurf für das Haus vom zuständigen Bauamt durch eine sogenannte Bauvoranfrage geprüft werden lassen.

Ist bereits ein Bebauungsplan vorhanden, finden sich darin unter anderem die folgenden Vorgaben:

  • Form des Hauses
  • Grundflächenzahl
  • Geschossflächenzahl
  • Mindestabstand zum Nachbargrundstück
  • Erlaubte Dachformen
  • Farben zur Fassadengestaltung

Schritt 4: Boden prüfen und gegebenenfalls Bodengutachten erstellen lassen

Bauen ohne Bodengutachten ist wie ein Seiltanz ohne Netz. Denn der Boden spielt eine wichtige Rolle beim Bau des künftigen Hauses. Um diesen zu überprüfen, ist ein Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten erforderlich. Gibt es dieses noch nicht, kann die Anfertigung bei entsprechenden Spezialfirmen in Auftrag gegeben werden.

Die Kosten für ein einfaches Gutachten belaufen sich dabei auf etwa 500 bis 1.000 Euro. Für ein Gutachten mit detaillierten Angaben fallen hingegen Kosten in der Höhe von rund 2.000 bis 3.000 Euro an. Verglichen mit den möglichen Kosten für die Beseitigung von Mängeln ist das immer noch ein geringer Betrag.

Aus den Informationen im Gutachten kann unter anderem abgelesen werden, ob der Bau eines Kellers möglich ist oder ob der vorhandene Boden das geplante Haus überhaupt tragen kann. Darüber hinaus ist auch ersichtlich, ob der Boden schadstoffbelastet oder kontaminiert ist.

Es kann vorkommen, dass für die Beseitigung solcher Altlasten auch der neue Eigentümer ganz oder zumindest anteilig aufkommen muss. Genaue Auskunft darüber gibt es beim Umweltbundesamt.

Wichtig: Auch der Baumbestand auf dem Grundstück spielt bei diesem Punkt eine wichtige Rolle. Denn für das Fällen alter Bäume ist oftmals eine Fällgenehmigung erforderlich. Auskunft darüber gibt es in der örtlichen Baumschutzsatzung.


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Bevor mit dem Bau eines Hauses begonnen wird, sollte anhand eines Bodengutachtens überprüft werden, ob der Boden dafür tragfähig genug ist und das Haus auch unterkellert werden kann.

Schritt 5: Grundbuchauszug checken

Bevor das Grundstück gekauft wird, ist es wichtig, den Grundbuchauszug zu überprüfen. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass das Grundstück finanziell unbelastet ist und keine Schuld mehr gegenüber anderen Unternehmen, Personen oder dem Finanzamt offen ist.

Zudem könnte es auch noch sein, dass jemandem ein Vorkaufsrecht für das Grundstück eingeräumt wurde oder es eine Baubeschränkung beziehungsweise ein Wegerecht für den Nachbarn gibt.

Für Laien und ungeübte Personen ist es oft schwierig, die Angaben im Grundbuch richtig zu interpretieren. Deshalb empfiehlt es sich, hierfür einen Experten zu Rate zu ziehen, der die Überprüfung vornimmt. In der Regel wird diese Aufgabe von einem Notar übernommen.

Schritt 6: Preisverhandlungen führen

Nachdem die Grundstücksverhältnisse sorgfältig überprüft und der Entschluss gefasst wurde, das Grundstück tatsächlich zu kaufen, können die Preisverhandlungen beginnen.

Die angegebenen Kaufpreise für Grundstücke können oftmals noch nachverhandelt werden. Um den Preis noch einmal um ein paar tausend Euro zu senken, sind allerdings entsprechende Argumente erforderlich, die dem Verkäufer klar machen, warum sein angegebener Kaufpreis zu hoch ist.

Dazu ist es ratsam, den Marktwert des Grundstücks abschätzen zu lassen. Im Zuge eines Vergleichswertverfahrens lässt sich ermitteln, zu welchem Preis sich ähnliche Grundstücke in der näheren Umgebung in der letzten Zeit verkauft haben.

In vielen Bundesländern ist es darüber hinaus möglich, den Bodenrichtwert des Grundstücks kostenlos über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) zu ermitteln. Dieser gibt an, wie hoch der durchschnittliche Wert von einem Quadratmeter Boden in der Lage des Grundstücks ist.

Weitere Argumente für eine Senkung des Kaufpreises können sich aufgrund einer schlechten Lage des Grundstücks oder durch entsprechende Altlasten ergeben.

Schritt 7: Finanzierung unter Dach und Fach bringen

Nachdem der Kaufpreis für das Grundstück ausverhandelt wurde, geht es darum, das Grundstück zu finanzieren.

Dabei ist es vor allem wichtig, zusätzlich zum Kaufpreis auch noch die Nebenkosten beim Kauf eines Grundstücks zu berücksichtigen. Dazu zählen vor allem:

  • Die Notargebühren (rund 1,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Die Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme)
  • Gegebenenfalls Maklergebühren

Nur in den seltensten Fällen ist das Kapital für den Kauf eines Grundstücks vollständig vorhanden. Die meisten Käufer finanzieren zumindest einen Teil des Kaufes über ein entsprechendes Darlehen. In manchen Fällen ist zwar eine Finanzierung gänzlich ohne Eigenkapital möglich, im Normalfall rechnen die Banken jedoch mit einem Eigenkapitalanteil von 5 bis 20 Prozent am Gesamtkaufpreis.

Wer mindestens zehn Prozent an Eigenkapital in die Finanzierung einbringen kann, senkt damit das Verlustrisiko für die Banken deutlich. Im Gegenzug sind diese dann eher dazu bereit, dem Käufer günstige Zinsen für sein Darlehen zu gewähren.

Vor der Unterschrift des Kaufvertrages sollte die komplette Finanzierung des Grundstücks stehen. Wer nicht sicher ist, ob er tatsächlich ein entsprechendes Darlehen erhält, sollte deshalb keinesfalls den Kaufvertrag unterzeichnen.


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Mit dem Handshake wird die Einigung auf einen bestimmten Kaufpreis symbolisch besiegelt. Mit etwas Verhandlungsgeschick und den richtigen Argumenten ist es gut möglich, die ursprünglichen Vorstellungen des Verkäufers noch um ein paar tausend Euros zu senken.

Schritt 8: Kaufvertrag überprüfen und unterschreiben

Für die Unterzeichnung des Kaufvertrages wird in der Regel im Vorfeld ein genauer Termin vereinbart. Rund zwei bis drei Wochen vor diesem Datum erhält der Käufer einen entsprechenden Entwurf des Kaufvertrages.

Oftmals sind die einzelnen Bestandteile dabei zum Vorteil des Verkäufers formuliert. Deshalb sollten die Angaben sorgfältig überprüft werden. Wer keine Erfahrung mit der Ausgestaltung von Verträgen hat, sollte den Entwurf zur Sicherheit von einem auf Vertragsrecht spezialisierten Anwalt überprüfen lassen.

Denn ist der Vertrag einmal unterschrieben, sind grundsätzlich keine Änderungen mehr möglich. Es kann zwar vertraglich ein Rücktrittsrecht in den Vertrag aufgenommen werden, verpflichtend ist dieser Passus jedoch nicht.

Schritt 9: Kauf notariell beglaubigen lassen

Nachdem sowohl Käufer als auch Verkäufer den Kaufvertrag unterschrieben haben, muss er von einem Notar beglaubigt werden. Im Normalfall findet das Unterschreiben bereits in den Räumlichkeiten des Notars statt.

Seine anschließende Beglaubigung gilt als Beweismittel für die Echtheit des Kaufvertrages. Der Notar bestätigt damit, dass die Unterschriften nicht gefälscht sind. Zu diesem Zweck vergewissert er sich, ob es sich dabei auch tatsächlich um jene Personen handelt, die im Kaufvertrag angegeben sind. Deshalb müssen beide Vertragspartner auch einen gültigen Ausweis beim Notar vorzeigen.

Ohne solche eine Beglaubigung ist ein Vertrag vor Gericht nicht viel wert. Darüber hinaus kann auch nur eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen, wenn eine notarielle Beglaubigung vorliegt.

Der Notar kümmert sich in weiterer Folge auch um die behördlichen Genehmigungen und die entsprechende Anpassung im Grundbuch.

Autorenprofil
Sven Grossmann arbeitete mehr als 10 Jahre für ein großes Immobilienunternehmen in Hamburg und ist seit dem Jahr 2017 als selbstständiger Berater in Schleswig-Holstein tätig. Er ist spezialisiert darauf, für seine Kunden entsprechende Grundstücke zu finden, auf denen sie ohne Risiko ihr künftiges Eigenheim errichten können. Dabei legt er größten Wert auf Transparenz und Fairness für alle Vertragsparteien.